부동산 개발 이슈

그림4. 벤치마킹 대상에 따른 주체별 에쿼티 추가 부담비율 시뮬레이션, 조르바 자체 정리

저자본/고보증 구조는 국내 부동산 PF 제도의 해묵은 논쟁거리다. 2008년 리먼 브라더스 위기, 2011년 저축은행 사태를 겪으면서도 같은 문제를 지적했다. 비슷한 해결책들이 나왔다. 15년 전의 기사 플로우와 현재의 기사 플로우를 살펴보면, 놀랍기 그지 없다. 날짜를 가리고 기사 내용을 읽으면, 어떤 게 과거 기사고, 어떤 게 현재 기사인지 구분하기가 힘이 들 정도이니 말이다.

시행사가 프로젝트에 3% 수준의 자기자본만 투입하고 개발 사업을 진행하는 관행은 개선 되어야 한다, 시공사에 집중된 리스크를 분산시켜야 한다, 시행사의 영세성을 탈피하여 자기자본 비율을 높여야 한다 등의 방안이 위기 때마다 거론됐다. 역시나 이번에도 마찬가지였다. 정부는 여러 선진국 사례를 언급했다. 이를 참고하여, 국내 PF 제도의 구조적인 개선을 위해 자기자본 비율을 중장기적으로 20%까지 유도하겠다는 내용을 골자로 각종 대책을 발표했다.

자기자본 비율 20% 상향조정, 큰 틀에서 무척이나 공감이 되는 내용이다. 다만, 질문을 하지 않을 수 없었다. 왜 하필 20%이며, 20%라는 숫자는 달성 가능한 숫자인지, 이를 위해서 정부의 대책은 얼마나 실효성이 있을까에 대한 의문이었다.

그래서 여러분들과 함께 자기자본 비율 20%에 대한 의미를 고민해 보고자 한다.

프로젝트 자기자본 비율 20% ?!

얼마 전 DS네트웍스가 LH로부터 토지계약 해지 통보를 받게 되며 당첨자들에게 사전청약 취소 문자를 발송한 바 있다. DS네트웍스가 낙찰 받았던 부지는 파주운정3 주상복합용지 3,4블럭이다. 비단 DS네트웍스의 이슈로 끝나지 않을 가능성이 존재한다. 아래는 파주운정 3지구 내의 LH 토지 낙찰 내역을 정리한 표다. 각설하고 살펴보자.

안심할 수 없는 인창개발 낙찰 부지

출처 : 각 사 감사보고서, LH청약플러스, 이웃님들 제보, 조르바 자체 정리 (단위 : 천원)

인창개발의 가양동 CJ부지 사업비가 5조원 규모로 워낙 크다보니 대부분 가양동의 이목이 쏠려 있다. 토지대만 1조원 수준이니 그럴만도 하다. 인창개발의 파주운정3지구를 살펴 보는 이유는 단 하나다. 전체 낙찰 금액 기준, 관계사를 포함하면 토지대만 1.9조원의 규모라 사실상 CJ부지보다 그 규모는 더 크다.

토지 고가 입찰의 폐해?/파주 운정3지구 인창개발 1.9조원에 낙찰받은 땅의 향방은?

이재명 정부가 출범했지만, 사실상 부동산 개발업과 관련된 주요 정책은 없다고 봐도 무방할 정도로 공허하다. 이 와중에 전국민 구제금융을 담당하고 있는 주체가 있으니 바로 LH다. 신축매입약정이라는 명분으로 수많은 개발사들에게 퇴로를 열어 주고 있는 실정이다. 말은 거창하게 내 뱉어 놓긴 했는데, 진짜 사 줄 돈이 있는건지 한번 휘뚜루 마뚜루 살펴 보도록 하자.

기업 DNA부터 비틀어진 괴물의 탄생

LH는 애초에 태생이 복잡하다. 1962년 대한주택공사와 1975년 토지금고(후에 한국토지공사)가 2009년 합쳐진 키메라다. 한국전쟁 이후 절망적인 주거난을 해결하려다 보니 만들어진 조직들이, 58년 만에 억지로 합쳐진 것이다.

문제는 이 둘이 완전히 다른 성격을 가진다는 점이다. 주택공사는 서민을 위한 임대주택을 짓는 '복지기관' 성격이 강했고, 토지공사는 택지개발로 수익을 내는 '개발업체' 성격이었다. 복지와 수익추구라는 상반된 목표를 하나의 몸에 우겨넣은 셈이다.

일각에서 지적한 대로 LH는 토지수용권, 용도변경권, 독점개발권이라는 3대 권력을 갖고 있다. 이런 막강한 권한을 가진 조직이 복지와 수익추구를 동시에 하려다 보니 정체성 혼란이 올 수밖에 없다.

LH 신축매입약정, 돈 없는 정부의 허세? (feat.LH의 수익구조)

보통 우리가 금리다, 할인율이다, 환원율이다, 기대수익률이다 등등 어려운 용어로 표현하는 개념들이 있습니다. 그럼에도 불구하고 본질은 비슷합니다.

A의 명칭이 뭐가 됐든, B : 무위험수익률와 C : 리스크프리미엄의 합으로 이뤄진다는 사실입니다. C를 계산하는 방법은 복잡합니다. 다 계산할 필요까진 없습니다. 돈을 지불하는 사람이 어차피 결정합니다. 주식의 적정가치대로 시장 참여자들이 거래하지 않는 원리와 비슷합니다. 따라서 우리는 금리든 수익률이든 명칭이 뭐건 간에, 돈 값으로 표현되는 A의 구성은 무위험수익률과 리스크프리미엄의 합으로 이뤄지게 되는구나, 정도의 본질만 이해하고 있으면 됩니다.

무위험수익률은 보통 국채 수익률을 많이 사용 하는데요. 내가 그 어오빠 내떤 위험을 감수하지 않고도 얻을 수 있는 최소한의 수익률을 의미하죠. 그렇다면, 리스크프리미엄은 뭘까요? 말 그대로 원금 회수 안될 가능성, 리스크를 감수하는 대가를 의미합니다. 내가 감수하는 리스크의 크기를 크게 간주할 수록 이놈의 리스크프리미엄이 올라가겠죠?

B값이 상승해도(시장 금리가 올라도), C값이 올라도(자산을 바라보는 리스크에 대한 마음의 크기가 커져도) A 값은 상승하는 구조입니다. 우리가 PF를 얘기할 때 만기연장을 하는 등 계약을 변경하는 요청을 하게 되면 금융기관에서는 돈을 항상 더 달라는 요구를 받게 돼죠. 제가 일백번 시행사 입장에서 생각해도 금융사의 요구는 그저 합리적인 행동이라고 생각하는데요. 이유는 위의 식에 있습니다.

제때 변제되지 않은 채무의 기한을 연장하게 되는 순간 위험은 증가합니다. C값을 높이죠. 따라서 A값이 높아질 수 있는 이유입니다. 그저 당연한 말을 한거죠. 다만, C의 변동분을 얼마로 측정하는 것이 합리적인가에 이견이 있을 뿐입니다. 금리가 과하다, 라고 표현하는 시행사 입장에서는 C값을 너무 높게 추정해서 반영하는 것이 아니냐, 이 돈은 받아야 한다라고 주장하는 금융사 입장에서는 C의 증분값이 합리적이라고 생각하는 거죠.

자기자본 비율을 높이면 분양가가 하향 안정화 될까?!

25.02.21 기사 중

내돈 3억 넣고 100억 사업 하는 현실에 대해

용산 국제업무지구 개발은 사실 재수생이죠. 2000년대 후반에 땅값 8조원 포함 총 사업비 30조원으로 진행한 바 있었습니다. 삼성물산이 총대 메고 자기자본 1조원을 모았어요. 대기업들 한 30여군데에서 십시일반 모은 돈이었습니다. 그 때도 언론에서 얘기하길 꼴랑 1조 들고 30조원짜리 사업을 한다,라고 했었죠. 국내 대기업 30군데가 모은 돈이 1조원 수준, 결코 작은 규모가 아니었습니다. 대기업들이 영세해서 생긴 문제였습니까? 대형화 되지 못해서 생긴 문제였습니까?

미국 뉴욕 허드슨야드 phase 2 개발은 윈그룹이 주도하고 있는데요, 총사업비가 대략 17.1조원입니다. 진짜 문제는요. 우리나라의 금융 환경은 선진국 대비 척박한데요. 투입되는 사업비는 선진국 개발비 대비해서 큰 차이가 없어요. 즉, 개발원가 자체가 우리 체력에 맞지 않는다는 얘깁니다. 근데 개발원가라는건 외생변수에 영향을 받는 부분이 훨씬 크죠. 참 안타깝습니다.

매번 3억원 들고 100억원 사업하는 PF, 1조원 들고 30조원 사업하는 PF 얘기해서 사업주체 잡아봤자 뭐합니까. 시행사들 잡아 봤자 수십조원 돈 안나와요. 대기업 건설사들도, 대기업 금융사들도 선진국 대비 미천하기 짝이 없어 못하는 걸, 이들보다 못한 체력 가진 시행사들 때려 잡는다고 무슨 대책이 나오겠습니까? 시행사들이 잘했다는 얘기를 하는 게 아니라요. 3조원 들고 100조원 사업하는 PF, 2000억 넣고 6조원 사업하는 PF 이런 시리즈물 기사 너무 진부하네요.

2.시행사가 개발이익을 독식한다는 의견에 대해

사업수지를 보면요. 이것도 똑같습니다. 매출액 (P*Q) - 비용 (C) = 영업이익 (OP)가 계산되죠? OP의 귀속주체는 사업주체인 시행사가 맞습니다. 근데 이 규모가 작지 않으니 시행사가 개발이익을 독식한다고 하시는 것 같아요.

근데요.

다들 집에 30조원 정도는 쌓아 두고 있죠?(부동산 PF 선진화 방안 내용 반박)

썸네일..ㅎ

카사코리아는 금융혁신지원특별법에 의해 혁신금융사업자로 지정되어 1)부동산 신탁계약에 의한 수익증권 발행, 2)증권거래 중개를 위한 투자중개업, 3)거래소 인허가 특례를 인정받은 바 있다. 즉, 2023년 초 금융당국이 증권형 토큰 발행(Security Token Offering, STO)를 허용하며 그 수혜를 받은 회사 중 하나다. 증권형 토큰이란 블록체인 기술을 활용해 실물자산과 연동한 가상자산을 의미한다. 일명 우리가 조각 투자라고 불리는 범주 안에 STO가 포함된다.

"조각"이라는 의미에서 유추 가능한 것처럼 불특정 다수에게 자금을 모집하는 자금조달 기법이다. 불특정 다수를 대상으로 자금을 모집하는 행위는 자본시장법의 규제를 받게된다. 2023년 초 이전까지만 하더라도 규제 샌드박스를 통해 많은 조각투자 업체들이 "임시" 영업을 하는 상황이었는데, 금융당국이 이를 허용함으로써 제도권에 편입된 것이다. 제도권에 편입된 대신 자본시장법의 규제를 받으라는 반대급부도 함께 따라오게 된다.

여기서 블록체인 기술까지 다룰 필요는 없다. 다만, 블록체인 기술 덕분에 이론적으로는 "모든 자산군"을 합법적으로 유동화 할 수 있는 길이 열렸다는 점에서 고무적이라는 사실만 인지하고 있으면 된다. 이는 일종의 금융상품이 다양해진다는 것을 의미한다. 그동안 기껏해야 예금, 적금, 부동산, 주식, 채권 등의 한정적인 상품에만 투자할 수 있었다면, 블록체인 기술 덕에 STO 가 증가하면 미술품, 저작권 등의 각종 무형권리, 부동산, 항공기, 선박 등의 유무형 자산에 투자할 수 있는 구조가 나오는 것이다. 특히 전술한 자산군의 특징은 개인이 접근하기에는 굉장히 고가의 자산이라는 점을 감안하면 일반 대중에게도 고가 자산에 대한 접근성이 제고되었다는 측면에서 일면 획기적인 부분이 존재하는 건 사실이다.

우리는 부동산 관점에서만 STO의 함의를 살펴보도록 하자. 어차피 큰 틀에서 기본적인 맥락은 비슷하다. 기초자산의 종류만 바뀔 뿐이니까. 부동산 조각투자 플랫폼 업권에서는 카사코리아가 활발하게 사업을 영위하고 있다. 작년 3월 대신프라퍼티에 인수가 된 바 있다. 2023년 기준 대신프라퍼티가 인식한 카사코리아의 장부금액은 150억원이며, 지분율은 93.23%이니 참고 바란다. 카사코리아는 외감 법인이 아니라 감사보고서를 달리 공시하고 있지 않으나, 대신프라퍼티 감사보고서에 기재된 카사코리아의 2023년 기준 당기손실은 약 42억원이다. 언론상에서 볼 때는 핫한 것 같으나 숫자가 안나오는 이유는 후술 하겠지만, 규모의 경제가 나오지 않아서다. 그렇다면 규모의 경제가 쉽게 안나오는 이유는 뭘까. 이제 차례대로 살펴보도록 하자.

카사코리아의 사업구조

복잡한 얘기는 다 빼고 매도자 입장에서 살펴보자.

여기 꼬마 빌딩 건물주 한명이 있다. 건물을 팔고 싶다. 여기저기 부동산에 내놓지만 참 애매한 가격대다. 나는 최소한 40억은 받았으면 좋겠는데 말이다. 그러다가 카사코리아라는 부동산 조각투자 업체를 알게 된다. 의뢰한다. 40억을 받고 싶지만 무작정 40억에 사줄수는 없다고 한다. 2군데서 감정평가를 받는다. 감정평가 결과 평균 금액은 약 32억원 정도가 나왔다. 할인을 살짝해서 30억원에 매각하기로 마음을 먹는다. 내가 한국토지신탁과 관리처분신탁계약이라는 걸 맺는다. 형식상의 소유권 이전 행위다. 한국토지신탁이 내 꼬마빌딩을 위탁받은 다음 수익증권을 발행해서 카사코리아에게 준다. 그럼 카사코리아는 수익증권을 받아 블록체인 기술을 입혀 디지털 부동산 수익증권이라는 걸 "발행" 한다. 디지털 부동산 수익증권은 일명, DABS(댑스 ;Digital Asset Backed Securities)라고 불린다. 카사코리아는 이 DABS를 발행해 일반인들에게 자~~~건물 사세요~1DABS 당 5000원입니다~라고 "공모" 절차에 돌입한다. 일반인들이 내 꼬마빌딩에 대한 투자설명서를 상세히(?) 읽고 투자를 할지 말지 결정을 한다. 별로면 청약을 안하면 되고, 오~괜찮은데? 하면 몇 DABS를 청약할지 결정해서 청약을 하면 된다. 그렇게 ㅇㅇ은행으로 일반투자자들의 공모금액이 모이면, 건물주인 나는 그 자금으로 매매 대금을 정산 받게 된다.

부동산 조각투자에 대한 단상+내가 생각하는 치명적인 단점 (카사코리아/DABS/STO)

[용산 전자상가의 역사]

용산 전자랜드, 나진상가, 선인상가, 원효상가 일대를 "전자상가"라고 우리는 퉁쳐 부른다. 1970년대까지만 해도 양곡도매시장(농수산물시장)이 있던 자리다. 1980년대 들어서며 양곡도매시장이 가락시장으로 이전한다. 그 자리를 청계천 세운상가에 있던 전자제품 판매업체들이 메꾸기 시작한다.

용산전자상가의 시작이다.

정부는 전기전자업종 육성 정책에 따라 도시계획시설(유통업무설비)로 용산전자상가 일대를 조성하는데, 사실상 유통업무설비란 용산 기준, 전기전자업종 유통업 빼곤 안돼~하는 규제다.

1990년대 PC보급 확산으로 전자제품 메카로 불리게 되는데 전성기 시절 용산 전자상가에는 하루 평균 10만명의 유동인구가 드나들던 곳이라고 한다.

용산 전자(나진)상가 개발 총정리 (배치도/소유현황/진행상황/매입가격)