보통 우리가 금리다, 할인율이다, 환원율이다, 기대수익률이다 등등 어려운 용어로 표현하는 개념들이 있습니다. 그럼에도 불구하고 본질은 비슷합니다.
A의 명칭이 뭐가 됐든, B : 무위험수익률와 C : 리스크프리미엄의 합으로 이뤄진다는 사실입니다. C를 계산하는 방법은 복잡합니다. 다 계산할 필요까진 없습니다. 돈을 지불하는 사람이 어차피 결정합니다. 주식의 적정가치대로 시장 참여자들이 거래하지 않는 원리와 비슷합니다. 따라서 우리는 금리든 수익률이든 명칭이 뭐건 간에, 돈 값으로 표현되는 A의 구성은 무위험수익률과 리스크프리미엄의 합으로 이뤄지게 되는구나, 정도의 본질만 이해하고 있으면 됩니다.
무위험수익률은 보통 국채 수익률을 많이 사용 하는데요. 내가 그 어오빠 내떤 위험을 감수하지 않고도 얻을 수 있는 최소한의 수익률을 의미하죠. 그렇다면, 리스크프리미엄은 뭘까요? 말 그대로 원금 회수 안될 가능성, 리스크를 감수하는 대가를 의미합니다. 내가 감수하는 리스크의 크기를 크게 간주할 수록 이놈의 리스크프리미엄이 올라가겠죠?
B값이 상승해도(시장 금리가 올라도), C값이 올라도(자산을 바라보는 리스크에 대한 마음의 크기가 커져도) A 값은 상승하는 구조입니다. 우리가 PF를 얘기할 때 만기연장을 하는 등 계약을 변경하는 요청을 하게 되면 금융기관에서는 돈을 항상 더 달라는 요구를 받게 돼죠. 제가 일백번 시행사 입장에서 생각해도 금융사의 요구는 그저 합리적인 행동이라고 생각하는데요. 이유는 위의 식에 있습니다.
제때 변제되지 않은 채무의 기한을 연장하게 되는 순간 위험은 증가합니다. C값을 높이죠. 따라서 A값이 높아질 수 있는 이유입니다. 그저 당연한 말을 한거죠. 다만, C의 변동분을 얼마로 측정하는 것이 합리적인가에 이견이 있을 뿐입니다. 금리가 과하다, 라고 표현하는 시행사 입장에서는 C값을 너무 높게 추정해서 반영하는 것이 아니냐, 이 돈은 받아야 한다라고 주장하는 금융사 입장에서는 C의 증분값이 합리적이라고 생각하는 거죠.
자, 모든 형태의 돈에 대한 가격은 무위험수익률과 리스크프리미엄의 합으로 이뤄진다고 했습니다.
자기자본도 돈이구요. 부채도 돈입니다.
그렇다면, 리스크프리미엄의 값은 자기자본이 높을까요, 부채가 더 높을까요?
자기자본의 리스크프리미엄이 높습니다. 부채는 만기시 채권이 상환된다라는 전제를 깔고 있지만, 자기자본은 만기가 없습니다. 그래서 보통 후순위의 지위를 가지게 되죠. 따라서 자기자본의 가격이 부채의 가격보다 높습니다. 바꿔 말하면, 금리라는 표현으로 굳이 통일해서 말한다면 타인자본인 부채보다 자기자본의 값이 더 비싸죠.
WACC
가중평균자본비용
보통 기업들이 조달비용을 계산할 때 사용하는 산식이 있습니다. WACC라고 혹시 들어보셨나요? 가중평균자본비용을 의미합니다. 이 말이 무엇이냐, (자기자본의 가격) * 자기자본 비율 + (타인자본의 가격) * (1-자기자본비율) 이라는 얘깁니다.
예를 들어 내가 100억원의 돈을 조달했는데, 40억원은 자기자본으로 60억은 부채로 조달했다고 칩시다. 부채의 가격은 금리 5%입니다. 근데 자기자본은 이자가 없습니다. 다만, 투자한 사람들의 "기대수익률"이 있겠지요. 이 "기대수익률"이란 개념이 앞서 설명한 A = B + C의 산식으로 계산됩니다. 자기자본의 C가 부채의 C보다 높으므로 자기자본 40억원을 투자한 사람 입장에서는 반드시 5%이상을 요구하게 됩니다. C값은 모른다고 칩시다. 당장 알 필요가 없습니다. 이유는요. C값이 뭐가 됐던간에 자기자본을 섞는 순간 기업의 가중평균자본비용인 WACC값이 5%보다 높아진다는 얘기죠. (가령, 자기자본 투자하는 사람의 기대수익률을 15%로 가정시, 15%*40%+5%*60%=9%의 wacc가 구해집니다. 그럼에도 불구하고 계약금 대출의 경우 소위 1+1이라 하여 기대수익률을 100%로 요구하는 사례가 많았는데요. 엄밀히 말하면, 토지소유권도 이전되지 않은 상태에서 투자하는 사람들이 계산한 기대수익률은 100%-무위험수익률의 값인 대략 96%p가 됐다는 뜻이죠.)
자기자본 비율과 분양가?
자기자본 비율을 높이자는 주장이 나올때마다 자주 인용되는 근거가 하나 있죠. 자기자본 비율이 높아지면 금융비용이 감소하게 되므로 분양가를 하향조정할 여지가 생긴다고요. 이 주장에는 맹점이 하나 있습니다. 타인자본에 소요되는 금융비용은 간주하고 있으나, 자기자본의 비용은 고려하지 않는다는 겁니다. 따라서 타인자본의 비용을 줄였으니, 분양가가 줄어들 개연성이 있다라는 주장이지요.
자기자본의 가격은 타인자본의 그것보다 비싸므로, 자기자본의 비중을 높일수록 회사의 가중평균자본비용은 높아질 수밖에 없습니다. 전체 조달금리가 상승할 수밖에 없는 구조이지요. 리스크프리미엄을 지불하지 않는 투자안이 있다면, 자기자본 비율은 높아질 수도 없습니다. 합리적인 의사결정을 하는 사람들이라면요. 결국 자기자본 비율을 높이겠다고 마음 먹었으면, 합당한 대가인 리스크프리미엄은 지불해야 합니다. 그 가격은 금리보다 비싸죠.
그런데 어떻게 분양가를 하향 조정할 수 있다는 논리가 성립될 수 있는지 의문입니다. 공산주의에서 말하는 형평성은 너도 나도 똑같이 나누는 걸 의미할 수는 있겠지만, 자본주의에서 말하는 형평성이라는 건요, 다른 건 다르게, 같은 건 같게를 의미한다고 생각합니다. 리스크프리미엄 값이 다른걸 인위적으로 같게 만든다는 발상은 좀 위험하게 느껴지네요. 심지어 같지도 않죠. 자기자본 비율을 높이면, 부채에 투입되는 이자비용의 감소를 얘기하는 논리니까요.
그냥 문득 기사를 읽다가 주말이라 주절거려 봤습니다.