얼마 전 DS네트웍스가 LH로부터 토지계약 해지 통보를 받게 되며 당첨자들에게 사전청약 취소 문자를 발송한 바 있다. DS네트웍스가 낙찰 받았던 부지는 파주운정3 주상복합용지 3,4블럭이다. 비단 DS네트웍스의 이슈로 끝나지 않을 가능성이 존재한다. 아래는 파주운정 3지구 내의 LH 토지 낙찰 내역을 정리한 표다. 각설하고 살펴보자.
안심할 수 없는 인창개발 낙찰 부지
출처 : 각 사 감사보고서, LH청약플러스, 이웃님들 제보, 조르바 자체 정리 (단위 : 천원)
인창개발의 가양동 CJ부지 사업비가 5조원 규모로 워낙 크다보니 대부분 가양동의 이목이 쏠려 있다. 토지대만 1조원 수준이니 그럴만도 하다. 인창개발의 파주운정3지구를 살펴 보는 이유는 단 하나다. 전체 낙찰 금액 기준, 관계사를 포함하면 토지대만 1.9조원의 규모라 사실상 CJ부지보다 그 규모는 더 크다.
파주운정3지구 주복,업무용지 공급현황, 출처 : LH
LH는 2021년 파주운정 3지구 주상복합용지 6필지의 입찰을 진행한 바 있다. 1+2, 3+4, 5+6블록을 묶어 입찰을 진행했는데, 디에스네트웍스가 3+4블록을 4550억원에, 인창개발이 1+2+5+6블록을 약 1조원에 낙찰받은 바 있다. 인창개발은 주상복합용지 외에 업무복합용지를 약 3천억원에, 관계사인 기세(추후 포르스건설로 명의변경)를 통해 상업용지를 8776억원에 낙찰받았다.
인창개발 명의로 낙찰받은 부지는 총 5개 필지로 공급예정금액은 약 6천억원 수준이었으나, 공급가 대비 낙찰가율은 167%~195%로 총 매매대금은 약 1조원 수준에 달한다. 계약금만 1000억원 수준을 지급한 상태고, 중도금은 현재 연체중인 것으로 알려져 있다. DS네트웍스처럼 이미 사전청약을 진행한 사업지라 중도금을 계속 미납하게 된다면 또 다시 한번 사전청약 취소라는 결말을 맞이하게 될 우려가 생긴다. 관계사인 기세가 2022년 낙찰받은 일반상업용지 4필지는 또 다른 관계사인 포르스건설로 명의가 이전되었다. 4개의 필지 합산 공급예정금액은 약 4562억원이었으나, 기세가 8776억원에 낙찰을 받아 낙찰가율 192%를 기록했다. 포르스건설의 일반상업용지 또한 중도금 연체중인 것으로 알려져 있다.
디에스네트웍스가 낙찰받은 주복용지 3,4블럭의 공급예정금액은 2500억원 수준이었으나, 2개 필지 합산 4550억원에 낙찰 받으며 낙찰가율 181% 수준을 기록한 바 있다. 인창개발이 1,2,5,6 블럭을 대략 평당 3400만원에 낙찰 받은데에 비해 디에스네트웍스는 평당 3800만원 수준에 낙찰 받았으니 평당 400만원 이상을 더 쳐준 셈이다. 물론 시공사를 구하지 못해 결국 대주단의 압박에 못이겨 LH로부터 계약해지 통보를 받게 되었다.
파주운정3지구 사전청약입주자 공문에 따르면 평당 공사비가 대략 600만원 수준으로 계산되어 있다. 한창 부동산 활황기에 토지는 비싸게 낙찰 받았으나, 공사비 인상 국면인 현재로서는 시공사들이 제시하는 공사비를 맞춰주기 곤란한 상황이다. 분양가 상한제가 적용되는 사업지이므로, 판가 상향 조정의 여지는 한계가 있는데 시공비를 현재 상황에 맞춰 올려주게 되면 시행사 마진이 깨져 버리는 상황이다. 이러지도 저러지도 못하는 국면에 시공사 찾아다니기 게임을 하다 결국 찾지 못해 땅을 토해내고 있는 상황인 거다. 일단 그 출발은 디에스네트웍스가 끊었으나, 인창개발이든 포르스건설이든 크게 다를 바 없는 상황인건 마찬가지다.
포르스건설에 파주운정3지구를 넘겨준 인창개발 관계사 기세 또한 얼마전 하남미사지구 자족시설용지(하남시 풍산동 자족 8-1, 2021년) 중도금 미납 및 연체 진행중이다 결국 계약해지 처리 되어 토지를 반환한 것으로 전해진다. 당시 해당 부지 공급예정가격은 약 1751억원이었으나, 낙찰받은 가격은 4840억원으로 공급가액 대비 낙찰가율이 무려 276.4%였던 사업지다.
결론적으로 인창개발+포르스건설이 파주운정3지구에서 낙찰받은 토지는 합산 1.93조원으로 2조원으로 차마 쉽게 반올림 하기 무서운 규모다. 대략 가양동 CJ부지 가격의 2배에 살짝 못미친다. 분양가 상한제의 저주라고 해야 할까. 이러지도, 저러지도 못하면서 중도금 연체만 계속되는 진퇴양난을 어떻게 빠져 나가야 할지. 사전청약 당첨자들의 추가 피해가 없길 바랄 뿐....