[용산 전자상가의 역사]
용산 전자랜드, 나진상가, 선인상가, 원효상가 일대를 "전자상가"라고 우리는 퉁쳐 부른다. 1970년대까지만 해도 양곡도매시장(농수산물시장)이 있던 자리다. 1980년대 들어서며 양곡도매시장이 가락시장으로 이전한다. 그 자리를 청계천 세운상가에 있던 전자제품 판매업체들이 메꾸기 시작한다.
용산전자상가의 시작이다.
정부는 전기전자업종 육성 정책에 따라 도시계획시설(유통업무설비)로 용산전자상가 일대를 조성하는데, 사실상 유통업무설비란 용산 기준, 전기전자업종 유통업 빼곤 안돼~하는 규제다.
1990년대 PC보급 확산으로 전자제품 메카로 불리게 되는데 전성기 시절 용산 전자상가에는 하루 평균 10만명의 유동인구가 드나들던 곳이라고 한다.
2000년대 들어 온라인 쇼핑이 확산하며 상권이 쇠퇴하기 시작한다. 게다가 다나와 같은 가격비교 플랫폼이 등장하며 오프라인 전자제품 상권은 더 힘들수 밖에 없었다. 그나마 전자랜드의 경우 복합몰로 개발되어 전자제품 말고도 다른 업종이 들어와 집객력이 상대적으로 괜찮았지만 전자랜드를 제외한 다른 상권은 그야말로 암울 그 자체였다.
입주 상가들이 유동 인구 확보를 위해 1987년 지정된 '전자기기 유통업무설비구역' 해제를 요구했고, 2004년 국토부가 해당 기준을 개정해 부대 / 편익 시설 종류를 늘려 전체 연면적의 30% 이내로 시설 입점을 할 수 있게 한다. 적시성 떨어지는 의사결정으로 파도의 방향을 바꾸기엔 너무 뒤늦은 행보로만 평가된다.
도쿄의 아키하바라와 항상 비교되는 용산 전자상가는 결국 체험형 콘텐츠 강화를 통한 오프라인 마켓의 장점을 살리지 못한다. 심지어 "용팔이"라는 신조어를 탄생시키며 일반인들이 찾지 말아야 할 이유까지 보태며 예고된 종말을 향해 세월을 보낼 뿐이다. 이제와서 나진상가 12,13동의 공실률이 91%네 마네 하는건 사실 무의미한 통계일 뿐이다.
"보존"이라는 키워드에 집중한 전임 시장과 다르게 오세훈 시장은 2023년 용산 정비창의 국제업무지구와 연계 할 용산전자상가, 메타밸리의 개발 가이드라인을 발표하게 된다. (싹 갈아엎..) 도쿄처럼 국제업무지구에는 글로벌 기업들의 지사를 유치해 비즈니스 특구로 만들고 협력업체들과 관련 산업 신생업체들이 둥지를 틀 수 있는 기반이 되도록 전자상가에 메타밸리를 조성하겠다는 복안이다.
일명 "아시아 실리콘밸리"다.
해당 가이드라인을 구체화하기 위해 2024년 1월 제2024-93호를 통해 용산 지구단위계획구역 내 전자상가지구 지구단위계획 결정(변경)(안)을 공고한다. 전자상가지구 일대 특별계획구역을 11개 신설하겠다는 계획으로 현재 그 절차를 이행 중이며, 2024년 7월 서부T&D가 제출한 세부계획안을 토대로 나진상가 12,13동 부지에 대한 지구단위계획구역 결정(변경)(안)을 공고했다. 가장 빠른 속도다.
이와 별도로 용산 전자상가 일대를 아우르는 약 10만평 부지를 특정개발진흥지구 대상지로 지정하기 위한 용역이 진행중인데, 연내에 마무리하고 2025년 상반기 중 서울시에 "특정개발진흥지구" 대상지 신청할 계획이라고 한다.
(특정개발진흥지구란 개발진흥지구 중 하나고, 개발진흥지구는 용도지구 중 하나인데, 국계법에 따라 도시군관리계획으로 결정 고시되는 지구를 말한다. 주거, 공업, 유통/물류, 관광, 휴양 기능 "외의" 기능을 중심으로 "특정한 목적"을 위하여 개발 / 정비할 필요가 있는 지구를 의미한다.)
여기까지가 용산 전자상가의 역사와 메타밸리 개발의 진행 상황이다. 나진상가 남측에 있던 터미널 상가는 이미 2013년에 용산 아이파크몰로 상인들이 이주하고 드래곤시티로 개발되어 전자상가만 덩그라니 암울하게 나뒹굴고 있다.
[용산 전자상가지구 개발계획 상세]
지구단위 계획안에 따르면 특별계획구역 11개의 면적은 총 22,883평으로 단일 소유주로 구성된 전자랜드 본관과 별관, 나진상가, 농협 그리고 소유주가 다수인 원효상가와 선인상가가 특별계획구역 내에 포함됐다. 아시아 실리콘 밸리로 만들려면 혁신기업 유치가 필수이기에 재개발로 건축되는 건물들은 전체 연면적의 30% 이상을 '신산업혁신 용도'로 지정된다. ICT 기업들 들어오라는 말이다. 서울시가 제시한 예시에 따르면, 소프트웨어, 디지털 콘텐츠, 스타트업 지원시설 등의 유치를 의무화하는 거다. (지식산업센터 입주 기업들과 어째 비슷해 보이는데, 이 기시감이 나에게만 오는 거길 바랍니다?)
산업용도 지정 의무화와 공공임대산업시설 및 공공임대상가 등의 기부채납에 대한 반대급부로 당연히 용적률을 완화해 준다. 자세한건 아래에서 정리한다. 어쨌든 재개발이 진행되면 최고 25~30층 높이의 업무시설과 오피스텔, 상업시설을 갖추게 되며 전자상가의 스카이라인이 바뀌게 된다. 미래의 아시아 실리콘 밸리에서 일하게 될 청년들을 위한 주거 환경을 고려하여 주거시설 건축도 허용 하는데, 지상 연면적의 50% 이하로 주거비율을 제한하되, 이 마저도 20%는 전용 18평 이하의 소형세대로 지어야 한다. (최대치로 계산하면 연면적의 10%를 소형 세대로..) 뿐만 아니라 개방형 녹지를 20% 이상 확보해야 하는 규정도 있다.
조감도
용산 국제업무지구+메타밸리 조감도, 출처 : 용산구청
상가 배치도
전자상가 동서를 가로지르는 청파로를 중심으로 살펴보자. (청파로는 규제 기준 배분의 근거가 되니 기억하자.) 청파로 남쪽으로 전자랜드, 나진상가 12,13,15,19,10동, 농협, 선인상가 21,22동이 위치한다. 청파로 북쪽으로는 전자랜드별관, 원효상가, 나진상가 10,11,14,17,18동,넥서스밸리가 자리하고 있다.
전자랜드 본관과 별관, 원효상가는 원래 일반상업지역이었고, 용도지역 변경은 없다. 나진상가와 농협은 원래 제3종일반주거지역이었고 지구단위계획을 통해 용도지역이 2단계 상향조정 되어 일반상업지역이 되었다. 자세한 내용은 아래의 표를 보며 얘기하자.
구역별 상세 현황
용산전자상가지구 상세 내역, 출처 : 용산국제업무지구 - 용산전자상가 일대 연계전략 마련, 용산구 제2024-93호 공고, 언론, 조르바 자체 정리
전자상가지구 일대는 단일소유를 구성하는 상가와 공유지분으로 구성된 상가가 혼재되어 있다. 사실상 나진상가의 소유주는 (주)나진산업이었다. 2020년 IMM이 나진산업 지분 100%를 3천억원에 인수했고, 나진산업이 보유한 부동산 자산을 직접 개발하기 보다 차례대로 서부T&D, 현대엘리베이터, 네오밸류에게 매각한다. 더 단순할 수 있었던 소유구조가 그나마 나진산업이 일부 업체들에게 매각해서 상대적으로 복잡해 진거다 알고보면.
[특별계획구역 1,2,3]
전자랜드 본관과 별관 원효상가는 전술한 바와같이 용도지역 상향조정은 없는 대신 용적률을 법적 상한의 200%인 1600%까지 가능한 구조인데(표에는 "허용 기준"으로 일괄 기록) 높이 제한을 감안하면 1000% 수준의 용적률이 가능한 구역이다. 특별계획구역으로 분류한다면 1,2,3구역이 그러하다. 전자상가지구 내에서 가장 우수한 입지로 평가받는다.
[특별계획구역 4,10]
용산전자상가지구 중 나진상가가 계속 입에 오르내리는 이유는 소유관계가 심플하여 개발 속도가 그나마 빠르기 때문이다. 구역별로 단일 소유자를 구성한다. 나진산업은 나진상가 10,11,19, 20동을 소유하고 있으며, 특별계획구역으로는 4구역, 10구역으로 표현된다.
나진 보유 4,10구역은 "제2차 도시건축 디자인 혁신 사업" 공모에서 대상지로 선정된 바 있다. 기존 건물의 입체적이 동선 체계를 그대로 계승(공생 프로젝트라 이름이 symbiosis임) 하는 디자인으로 용산 메타 밸리에 서울을 대표할 프라임 오피스로 거듭난다는 포부다. 지하 6층~지상 최고 28층 규모의 독창적인 건물 외관+세계 최장의 2km 공중 산책길이 포함된 수직 공원, 공중에 떠 있는 온실 공원 등을 갖추게 된다. (와우)
[특별계획구역 5]
나진상가 12,13동 재개발 조감도, 서부T&D
나진상가 12,13동 (특별계획구역 5)입면계획+전경, 출처 : 용산구 보도자료
나진상가 12,13동으로 구성된 특별계획구역 5는 서부T&D가 2020년에 약 948억원에 취득한 바 있다. 평당 5400만원에 매입한 셈이다. 일대에서 드래곤시티를 개발한 경험이 있어서인지 현재 전자상가지구 내에 속도가 가장 빠르다. 지난 7월 서울시와 세부개발계획을 확정짓고 지구단위계획안이 나왔다.
지하 7층~지상 26층, 연면적 2.24만평 규모로, 건폐율 57.42%, 용적률 799.68%, 높이 143m다. 전체 연면적의 46%를 ICT 신산업 용도로 할당하고, 유수지 상부를 녹지화 하는 계획을 담았다. 세부개발계획이 수립되어 38년 만에 유통업무설비 규제가 드디어 해제 되고, 특별계획구역으로 지정되는 첫 사례다.
[특별계획구역 6]
나진상가 14동으로 현대엘리베이터가 2021년 1004억원에 매입(@1.05억원)했다. 청파로 북측으로 나진상가 15동과 청파로를 두고 마주한다. 아직까지 가시적인 움직임은 감지되지 않고 있다.
[특별계획구역 7,8]
언론에 가장 많이 오르내린 구역이지 않을까 싶다. 네오밸류가 2022년 2211억원에 매입(@7500만원)했던 나진상가 15,17,18동이다. 15동은 특별계획구역 7이고, 17,18동은 특별계획구역 8이다. 네오밸류 유동성이 악화되며 PFV의 지분을 매각하고자 했고, 이지스가 중간에 뛰어들었지만 자금조달 실패로 매각은 실패한다. 브릿지 만기는 다가오며 EOD를 목전에 두고 우여곡절 끝에 블리츠자산운용에게 넘어간다. 얼마전 블리츠가 브릿지 리파에 성공했다는 소식이 보도된 바 있다.
네오밸류도, 블리츠자산운용도 비슷하게 15동은 사옥을 염두에 두고 직접개발을 원하(했)고, 17,18동은 매각 또는 컨소를 구한다는 기사를 많이 접하게 된다. 15동은 청파로 남쪽 코너에 위치한 600평 남짓 삼각형 부지로 설계에 따라 다르지만 랜드마크의 꿈을 꾸어볼만한 입지다. 반면, 17동과 18동은 연도형, 일명 뱀상의 땅으로 청파로 북쪽에 있어 15동 대비 공공기여율은 높고, 높이 제한은 더 낮은 측면이 있긴 하다. 뭐 물론, 플러스 알파의 협상 여지는 있지만. (자꾸 뱀상 뱀상 거릴수는 없으니 앞으로 17,18동은 용상으로 불러주기로...나혼자 결심..) 어쨌든 서부T&D의 5구역 다음으로 7구역이 가장 속도가 빠르지 않을까 한다.