언론 기사 하나가 있었다. 국내 신평사 중 한 연구위원의 단독 인터뷰 기사였다. 요점은 이러하다. 국내 부동산 PF 규모 230조 중 금융당국이 추산한 부실률 5~10%는 과소 계상 되었을 가능성이 있는 숫자라는 내용이다. 연구위원의 주장에 따르면 증권사 PF 익스포저 58% 수준이 부실위험이라고 지적하며, 당국이 위험에 대한 현실인식이 부족하다는 주장을 덧붙였다. 모두가 아는 위기는 위기가 아니다, 라는 분위기 속에 사실은 위기를 제대로 진단하지 못했다는 차원에서 경종을 울리는 메시지가 담긴 기사였다.
이면 파악을 위한 일말의 노오력
어떤 회사의 숫자를 들여다 볼때는 경기 호황기와 경기 불황기에 따라 주안점을 달리 해서 봐야 한다. 매해 나오는 재무제표지만, 어떻게 해석을 할지의 문제는 내가 결정하는게 아니라 사실상 경기 상황에 의해 결정된다고 해도 과언이 아니다. 특히나 건설사의 숫자가 더욱 그러하다. 건설회계는 회계학을 한번이라도 공부해 본 사람들은 알겠지만 발빠른 포기를 유도하는 섹터 중 하나다. b2b 사업의 영역인지라 일반인들에게 와닿지도 않고, 진행률에 따라 수익과 원가를 인식하는 방식이 꽤나 낯설고 복잡하기 때문이다.
간략하게 요약하자면, 건설사의 손익계산서는 1)총 예정원가를 산정하고, 2)투입된 원가를 예정원가로 나눠서 진행률을 산정한다. 3)진행률에 따라 매출액과 그에 상응하는 비용을 계상해서 손익계산서가 만들어지는 구조다. 원가가 투입되는 과정에 중첩적으로 분양 활동이 진행된다. 우리나라는 대부분의 상품이 선분양으로 진행되기 때문이다. 이 말은 뭐냐면, 일단 공사를 진행하면 건설사의 매출이 발생(인식)하게 되는데, 공사가 진행되는 동안 실질 분양률과 실적사이에는 인과관계가 선형적으로 성립하지 않는다는 얘기다. 여기서 문제가 발생한다. 지금같은 경기 불황으로 미분양 사업장이 속출하는 상황에서는 손익계산서를 뜯어 보는게 큰 의미있는 활동은 아니라는 얘기다. 대부분의 부실이 인식되는 시점은 공사 진행 중이 아니라 준공을 기점으로 이뤄질 확률이 크기 때문이다.
재무제표를 구성하는 재무상태표, 손익계산서, 현금흐름표는 유기적으로 연결되어 있다. 지금으로서는 각 사의 1)현금흐름표, 2)재무상태표, 3)손익계산서 순으로 모니터링을 해야 하는게 맞지만 어디까지나 이 재무제표 또한 공시가 되는데 래깅이 존재하므로 부실 징후를 잡아내기에는 적시성이 떨어진다. 차라리 지금은 각 사의 사업장 목록을 가지고 진행현황을 살펴보는게 더 유의미할 수 있는 시장 환경이다.
대부분의 건설사 부실 문제는 은행 돈 못갚아서 발생하지 않았다. 특정 사업장 하나에서 꼬이기 시작한 것들이 유기적으로 영업활동에 지장을 주기 시작해 궁극적으로 지급어음을 막지 못하거나 PF 대위 변제가 불가능한 상황에 맞닥들여 발생한다. 남광토건은 남양주 별내 신도시 아파트 사업장이, 두산은 일산 위브더제니스 사업장이, 시평 16위의 태영은 성수 오피스 사업장이 그러했다.
규모가 커질수록 브랜드력을 앞세워 수주 능력이 제고되며 여러 사업장을 동시에 돌릴 여력이 커진다. 한 사업장이 힘들어도 다른 사업장에서 돈이 돌면 그만이다. 반면 그렇지 않은 건설사들은 잘 나가다가 하나의 사업장에서 돈이 돌지 않으면 실제 분양대금이 들어오는 시점까지 채무의 단기화가 반복된다. 캐쉬 플로우의 미스매치다. 단기론을 계속 리파해서 돌려막기 하면서 버티게 된다. 그러는 사이에 추가적인 차입여력은 없어진다. 방법이 없는건 아니다. 가중되는 운전자본을 방어하기 위해서는 하도급업체에 줄 돈을 늦게 주는 방법도 있다. 기존의 결제 조건을 변경한다. 하도급거래공정화에관한법률 제 13조에 따라 중소기업인 하도급업체에는 60일 이내에 대금을 지급해야 하지만, 그 이상을 넘어갈 경우 공정거래위원회가 고시하는 이자를 부담하면 된다. 개략적으로 확인 할 수 있는 방법은 매입채무 회전기간을 약식 계산해 보면 되는데, 그 기간이 60/365일을 초과하게 되는 경우 이미 줄 돈을 늦게 줘서 운전자본을 확보하고 있는 상황임을 대충 짐작 할 수는 있다. 매입채무 일정부분을 유동성 확보에 활용하고 있다는 의미가 되니까.