대한민국 부동산 디벨로퍼 리그테이블 2024

순위 산정 배경 및 기준

[목적]

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-조르바의 기승전부동산 블로그의 최근 1년간 검색유입 약 70% 가량이 "국내 부동산 시행사 순위", "디벨로퍼 순위", "대한민국 부동산 디벨로퍼 순위" 등으로, 전체 게시물 중 압도적으로 누적 조회수가 가장 많은 포스팅이 바로 23년 기준의 시행사 순위 (2위 게시물보다 13배 많은 조회수)

-정보에 대한 꾸준한 니즈 존재 및 부동산 개발 산업 규모가 국내 산업에서 작지 않은 비중을 차지함에도 불구하고, 실제 의사결정 단위인 '디벨로퍼'를 중심으로 한 정보 체계는 부재

-국토교통부의 부동산개발업 등록제도는 존재하나, 사업지 중심의 파편적 데이터 정리에 그치고 있으며, 실질 의사결정 주체에 대한 실체 정보 제공에는 한계 존재

-이에 따라 본 리그테이블은 정보 실수요자의 효율적인 판단을 돕고자, 실제 지배 주체(최상위 개인)별로 자본총계를 합산하여 정리

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[분석 대상]

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-국토교통부 등록 부동산개발업체 총 2,311개사 전수 리뷰

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[Universe 제외 대상]

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-대기업 계열사

-외부감사 미대상 비외감 법인

-PFV, SPC 등 프로젝트 단위 특수목적법인

-단발성 개발사 및 건설업 겸업 등록사

-2024년 감사보고서 미제출 법인

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[최종 Universe 포함 기준]

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-최상위 지배자 기준 겸업을 영위하는 경우, 최근 5개년 기준 분양 매출이 전체 매출의 50% 이상인 경우만 포함

-감사보고서 제출 이력: 최근 10개년 재무제표 검토하되, 최근 3년 연속 감사보고서 제출 필수

-외감 대상인 독립계 디벨로퍼에 한함

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[기준 지표 산정 기준 : 자본총계 합산]

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-과거 누적 성과 : "그래서 얼마 벌었는데?"라는 질문에 대한 가장 명확하고 효율적인 답변

-현재의 기초 체력 : 디벨로퍼의 사업 잠재 수용능력 + 리스크 버퍼를 동시에 판단할 수 있는 지표로, 정부의 '에쿼티 중심 PF 구조 재편' 기조와 맞물려 그 중요성이 더욱 부각됨

-허세와 실체를 가르는 침묵의 증거 : 해당 코멘트는 카페에 기재

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[순위 산정 기준]

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-국토부 등록이 없더라도, 독립계 디벨로퍼로 판단될 경우 자체 Universe에 포함

-최상위 지배자인 "개인"을 기준으로 관계 법인의 자본총계 합산 방식 적용

①최상위 지배자는 자본시장법상 특수관계인의 범위를 기준으로

②차명 등의 가능성을 염두에 두어, 민법상 1촌의 인척까지만 한정적으로 포함

③단, ①+②를 구성하지 않는 주주는 공동보유자로 임의 간주

④공동보유자 존재시, 공동보유자의 지분율을 감안하여 각 관계사별 자본총계에서 차감 조정하여 합산

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[표기 방법]

-상기 [순위 산정 기준]에 따라 개인인 최상위 지배자의 "대표법인" 1개사만 표기하여 순위 기재