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돈 많은 의사의 본질은?
일단 질문부터 던진다.
어떤 의사가 있다. 돈이 많다. 역시 의사는 돈을 많이 버는 직업이구나 싶겠지만, 판단을 하기 전에 우리 언제나 그렇듯 실질을 들여다보자. 이 의사는 병원 운영으로 연 10억을 벌고 있다. 그런데 사실 주식 투자로 매년 100억을 벌고 있다고 가정해보자. 이 사람은 과연 여러분에게 '의사'인가, '투자가'인가? 물론 직업은 의사가 맞지만, 수익의 본질적 원천을 고려했을 때 그를 단순히 의사라고 정의하기에는 무리가 있다. 결국 '의사'라는 정체성은 일종의 labeling에 불과하다. (혹은 social position)
무릇 언어란 사고를 담는 그릇이다. 그런데도 우리가 어떤 직업적 타이틀이나 외형적 정체성에 매몰되면, 본질에 접근하는 시도가 어렵다. 사람마다 정의하는 기준은 다를 수 있다. 정답은 없다. 그러나 나는 겉으로 보이는 것보다 실체, 구조, 본질이 더 중요하다고 믿는다. 따라서 내 기준에서는 이 사람을 "의사"가 아닌 "투자가"라고 정의할 수밖에 없다. 너무 과한 해석이라고 생각할 수도 있다. 그렇다면 또 다른 사례를 보자.
어떤 꼬마가 이 의사를 보고 말한다. "와, 나도 의사가 되면 저렇게 부자처럼 살 수 있구나!" 그래서 의사가 되기 위해 공부하기로 마음먹었다고 치자. 과연 이 꼬마의 결정은 합리적인가? 부의 본질이 의사 본업이 아니라 투자 수익에서 나온 것인데도? 결국 labeling에 현혹되면 판단을 흐리게 만들 수 있다.
그러니 일단 우리는 "커피"라는 labeling을 걷어내고, 한국 커피산업의 본질을 조금 더 자세히 들여다 보자.
블루보틀 한국 철수, 커피가 너무 맛있어서 망함? (비대칭전력이 지배하는 커피시장의 실체)
홈플러스가 회생신청을 한지도 벌써 두달이 지났다. 수많은 기사가 쏟아졌다. 핵심은 MBK의 고레버리지 인수구조로 홈플러스가 온라인 소비 트랜드에 대응할 여력을 잃었다는 점과 인수후 점포 및 물류창고 매각대금이 MBK로 얼마나 흘러 들어갔느냐 정도로 압축할 수 있다. 언론 보도가 인용하는 차입구조, MBK가 수취한 금액 등이 미세하게 다르다. 뭐가 진짜인지 구분이 쉽지 않다. 이에 MBK의 반론 또한 그대로 믿어야 할지 의문이 많이 남는 상황이다.
각종 보도는 차치하고 홈플러스의 감사보고서 및 공시를 참고해 사태의 흐름을 따라가 보도록 하자. 내 눈으로 직접 확인하기 전까지 중립기어 모드는 언제나 상식이다. 일단 간략하게 MBK 사태를 타임라인으로 정리해 보며 포문을 연다.
홈플러스 회생신청 타임라인 As of 2025.6.11
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2024년 메리츠그룹으로 부터 인수금융 차환 대출 1.2조원 실행
(차입금 1.4조원 중 82%를 차지하며, 증권 6550억원, 화재 2800억원, 캐피탈 2800억원을 투입함/담보신탁으로 우선수익권 보유)
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2025년 2월 1.1조원 규모 RCPS 보통주 전환
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2025년 2월 신영증권, 홈플러스 카드사 매입채무 유동화 ABSTB 발행 : 신용등급 A3
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2025년 2월 한신평, 홈플러스 기업어음 및 단기사채 신용등급을 A3에서 A3-로 하향 조정 (Trigger)
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2025년 3월 홈플러스, 신용등급 하향 조정으로 단기 유동성 이슈 대응 위해 선제적 회생절차 개시신청
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2025년 3월 ABSTB C->D / 신영과 홈플러스 법적 공방
부동산 개발업계로 이어진 MBK와 홈플러스 나비효과
게임이론 상 죄수의 딜레마, 통화정책의 트릴레마, 블록체인의 트릴레마, 세계화의 트릴레마 등만이 세상에 존재하는 건 아닙니다. 무려 사기꾼들의 세계에도 명백한 딜레마가 존재합니다. 이 딜레마를 누군가가 해결할 수 있다면, 그는 가히 노벨 범죄학상을 수여받아야 마땅합니다. 사기꾼님들은 이 시간에도 숙원의 딜레마를 푸는 작업을 한창 진행하고 있습니다. 특히나 요즘같이 경기가 어려운 시기일 수록 주변에 돈을 떼 드시는 분들이 여기저기 널려 있는데요. 어디까지나 사기꾼들에 대한 얘기이니, 모든 채무불이행자를 다 사기꾼으로 몰아 세우진 말아주세요.
사실 내가 쓸 돈은 있지만, 갚을 돈은 없다고 주장하시는 분들에 한정된 얘기입니다. 아, 물론 내가 쓸 돈이 없는 것처럼 흉내는 낼 수도 있긴 하겠군요. 부디 걸릴 때까지는 의기양양 하게 살 수 있지만, 여러분은 결국 사기꾼의 딜레마로 인해 꼬리를 잡히게 됩니다.
혹시 현재 사기를 진행 중인 분이 이글을 보고 있다면, 여러분에게 도움이 될 만한 매우 중요한 팁을 넣어뒀으니 아래 카페 링크를 클릭해서 가입해 주시긴 뭘 가입해 임마, 그냥 얼씬도 하지마.. 명함 위조 여부도 다 확인하고 있어. 일단 카르페디엠이나 외치세요.
사기의 진화 과정 (사기꾼의 딜레마)
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숫자로 보는 건설사
명지건설과 명지학원의 사태를 기억하십니까.
명지건설의 부실이 명지학원까지 전이된 사건인데, 이사장이 손대지 말아야 할 재단의 돈에 손을 대는 바람에 파장이 일었던 사건입니다. 굳이 명지학원의 얘기를 언급하는 데에는 이유가 있습니다. 한양산업개발, 지금은 사명을 HYD한양으로 변경했죠? 그냥 한/영타 전환 필요 없이 한양산업개발로 통칭하겠습니다. 어쨌든 한양산업개발을 보고 있노라면, 과연 재단 돈에 손을 대지 않고, 즉, 비리를 불사하지 않고 한양산업개발이 살아날 희망은 있는 것인가 하는 의문이 들기 때문인데요.
작년 여름이었죠. 한양학원은 한양증권을 매각하기에 이릅니다. 언론에서 알려진 바와 같이, 오도 가도 못하는 상황에 직면한건데요. 가장 알짜 계열사인 한양증권을 팔지 않고서는 답을 찾기에 힘든 상황입니다. 안그래도 한양대의료원의 운영이 쉽지 않았는데, 의사들의 파업으로 더욱 힘든 상황이 됐습니다.
학교 자체로는 큰 수익이 나지 않습니다. 최소한 공식적으로는요. 병원을 돌려 수익을 창출해야 하는데, 한양학원의 숫자를 보면 의료원은 그야말로 아수라장입니다. 이미 완전자본잠식상태에 이르렀구요. 그나마 작년에 국고보조금 273억원 정도를 수령해 마치 yoy 대비 당기순손실이 감소한 것처럼은 보입니다. 어쨌든 힘들다는 얘깁니다.
여기에 더해 한양산업개발이 또 난리죠. 어떤 불을 먼저 꺼야 할지 헷갈리기에 일단 가장 알짜 자산인 한양증권을 급하게 매각을 진행하게 됩니다. 한양학원이 보유한 지분 중 4.9% 수준을 남긴 전량의 지분과 김종량 이사장 및 친인척의 지분 전량을 포함해 대략 40% 수준의 지분을 시장에 내놨죠. KCGI가 주관사 없이 우선협상대상자로 선정되며 SPA를 체결했고요. 그 시한은 이번달 말까지인데요. 안타깝지만 KCGI가 국세청 조사4국의 특별세무조사를 받게 되어 금감원에서 대주주적격성 심사를 중단하겠노라고 발표합니다. 심사가 재개 된다 해도 10월이나 되어야 할 것으로 보입니다.

문제가 있습니다.

[숫자로 보는 건설사] 한양산업개발 (feat.조카사랑의 그 끝은?)
표1. 신동아건설 재무현황, 출처 : 감사보고서, 조르바 자체 정리
2019년 워크아웃 졸업이후 22년 딱 한 해 미미한 당기순손실을 시현한 것을 제외하고는 작년까지도 흑자를 기록했고요. 심지어 자본잠식도 아닙니다. 그런데 돌연 신동아건설이 회생법원에 법정관리를 신청합니다. 전형적인 흑자부도 케이스입니다. 어떤 회사를 볼 때 단순히 재무제표상의 자기자본과 손익계산서상의 당기순이익만 봐서는 안되는 이유입니다. 우리는 2012년 경 모뉴엘 사태로 부터 배웠습니다. 모뉴엘은 숫자상으로는 매우 우량한 회사였습니다. 따라서 다양한 금융기관으로부터 투자를 받았죠. 결과는 흑자부도, 즉 마음먹고 친 사기의 결과였습니다.
어떻게 이게 가능한 일일까요?
손익계산서 상의 실적은 회사의 현금흐름 실질을 반영하지 못합니다. 현금흐름표를 같이 봐야 하는 이유구요. 보통 이렇게 말하면 돌아오는 대답의 99.9%는 어딜 봐야 하는지 모르겠어요, 봐도 무슨 의미인지도 모르겠어요 등등의 말이죠. 개인적으로 별것도 아닌 걸 별 것인양 어렵게 설명해서 강의 파는 사람들 혹은 숨기는 사람들, 변죽 울리는 부류를 별로 좋아하지 않는데요.
[숫자로 보는 건설사] 신동아건설을 통해 살펴보는 흑자부도 (feat. 모뉴엘의 추억)
언론 기사 하나가 있었다. 국내 신평사 중 한 연구위원의 단독 인터뷰 기사였다. 요점은 이러하다. 국내 부동산 PF 규모 230조 중 금융당국이 추산한 부실률 5~10%는 과소 계상 되었을 가능성이 있는 숫자라는 내용이다. 연구위원의 주장에 따르면 증권사 PF 익스포저 58% 수준이 부실위험이라고 지적하며, 당국이 위험에 대한 현실인식이 부족하다는 주장을 덧붙였다. 모두가 아는 위기는 위기가 아니다, 라는 분위기 속에 사실은 위기를 제대로 진단하지 못했다는 차원에서 경종을 울리는 메시지가 담긴 기사였다.
이면 파악을 위한 일말의 노오력
어떤 회사의 숫자를 들여다 볼때는 경기 호황기와 경기 불황기에 따라 주안점을 달리 해서 봐야 한다. 매해 나오는 재무제표지만, 어떻게 해석을 할지의 문제는 내가 결정하는게 아니라 사실상 경기 상황에 의해 결정된다고 해도 과언이 아니다. 특히나 건설사의 숫자가 더욱 그러하다. 건설회계는 회계학을 한번이라도 공부해 본 사람들은 알겠지만 발빠른 포기를 유도하는 섹터 중 하나다. b2b 사업의 영역인지라 일반인들에게 와닿지도 않고, 진행률에 따라 수익과 원가를 인식하는 방식이 꽤나 낯설고 복잡하기 때문이다.
간략하게 요약하자면, 건설사의 손익계산서는 1)총 예정원가를 산정하고, 2)투입된 원가를 예정원가로 나눠서 진행률을 산정한다. 3)진행률에 따라 매출액과 그에 상응하는 비용을 계상해서 손익계산서가 만들어지는 구조다. 원가가 투입되는 과정에 중첩적으로 분양 활동이 진행된다. 우리나라는 대부분의 상품이 선분양으로 진행되기 때문이다. 이 말은 뭐냐면, 일단 공사를 진행하면 건설사의 매출이 발생(인식)하게 되는데, 공사가 진행되는 동안 실질 분양률과 실적사이에는 인과관계가 선형적으로 성립하지 않는다는 얘기다. 여기서 문제가 발생한다. 지금같은 경기 불황으로 미분양 사업장이 속출하는 상황에서는 손익계산서를 뜯어 보는게 큰 의미있는 활동은 아니라는 얘기다. 대부분의 부실이 인식되는 시점은 공사 진행 중이 아니라 준공을 기점으로 이뤄질 확률이 크기 때문이다.
재무제표를 구성하는 재무상태표, 손익계산서, 현금흐름표는 유기적으로 연결되어 있다. 지금으로서는 각 사의 1)현금흐름표, 2)재무상태표, 3)손익계산서 순으로 모니터링을 해야 하는게 맞지만 어디까지나 이 재무제표 또한 공시가 되는데 래깅이 존재하므로 부실 징후를 잡아내기에는 적시성이 떨어진다. 차라리 지금은 각 사의 사업장 목록을 가지고 진행현황을 살펴보는게 더 유의미할 수 있는 시장 환경이다.
대부분의 건설사 부실 문제는 은행 돈 못갚아서 발생하지 않았다. 특정 사업장 하나에서 꼬이기 시작한 것들이 유기적으로 영업활동에 지장을 주기 시작해 궁극적으로 지급어음을 막지 못하거나 PF 대위 변제가 불가능한 상황에 맞닥들여 발생한다. 남광토건은 남양주 별내 신도시 아파트 사업장이, 두산은 일산 위브더제니스 사업장이, 시평 16위의 태영은 성수 오피스 사업장이 그러했다.
[숫자로 보는 건설사] 24.1Q 부동산 PF 관련 우발부채 현황 (현대건설/GS건설/대우건설/DL이앤씨)
어제 하루는 시공능력 111위의 중견건설사 영무토건이 회생절차개시 신청 했다는 보도가 이어졌습니다. 올해 들어 10번째 정도 되나요. 개인적으로 시평 300위까지는 대시보드를 가지고 계속 모니터링 하고 있는데요. 이는, 언뜻 간단해 보이지만 실효성은 상당히 떨어집니다. 반례가 하나라도 나타나면 크게 의미가 없기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 전수조사를 할 수도 없는 노릇이라 효율성에 기대어 비율놀이를 할 수밖에 없습니다. 최소한 세부검토가 필요한 회사를 한눈에 추려낼 수 있는 1차 자료로써의 기능은 하니까요.
수많은 건설사들이 잘나갈 때는 사실 이유가 하나로 수렴합니다. 시장이 좋아서요. 근데 회생신청을 하는 기업들은 자금 사정이 악화된 이유이긴 한데요. 그 이유가 정말 제각각인 점이 대환장하는 포인트죠. 신동아건설, 대저건설, 삼부토건, 안강건설, 삼정기업, 벽산엔지니어링, 이화공영, 대흥건설, 대전건설, 대우조선해양건설 등등 올해 들어 회생신청을 한 기업들만 봐도 사정이 정말 제각각입니다. 결국 그 어느 업종보다 평면 분석이 아닌 입체 분석이 요구되는 동네입니다. 비우호적인 시장환경에서는 가장 품이 가장 많이 드는 업종이죠. 각 회사별 모니터링 포인트를 추출해 관리 해야 하거든요.
특히 영무토건의 사례를 보면, 겉보기 등급은 의외로 멀쩡합니다. (이런 사례가 하나만 있는 건 아니지만요.) 즉, 과거데이터 만으로는 이들이 회생신청에 들어갈 것이라고 합리적으로 추정하는데에는 무리가 있을 수 있다는 말이 됩니다. 진짜 문제는요. 오히려 이러한 세부검토 대상의 사각지대에 있는 회사들이 피해를 키울 수 있는 주범이라는 데에 있습니다. 진작에 과거 데이터가 안습이면, 누구든 흡.씁.헉. 하며 위기의식을 가지고 검토를 하거나, 드랍을 하거나 등의 의사결정을 할 수 있죠. 근데 이 데이터가 사전 경고 기능을 상실하게 되는 순간, 즉, 의외로 멀쩡하면 거래상대방 입장에서는 거래를 마다할 유인이 사라집니다. 돈을 넣든지 하겠죠. (영무토건도 일부 금융기관으로부터 작년에 신규 자금 수혈을 했죠.)
영무토건 회생신청, 건설사 재무비율 놀이의 함정?!
간단치 않은 서사다.
대체 뭘 어디서부터 시작을 해야 할지 모를 정도다.
삼부토건이 회생절차를 신청했다. 중견 건설업의 줄도산이 우려된다는 시각이 지배적이다. 일부 맞는 말일수도 있지만, 나는 삼부토건의 회생절차 신청은 단순히 건설경기와 연관짓는 건 성급한 일반화의 오류라고 생각한다. 물론 누적된 적자, 과도한 차입 등으로 회생절차를 신청했겠지만 이건 어디까지나 표면적인 이유다. 문제는 항상 "왜"다. "무슨 돈 못막아서" 이런 내용은 이유가 사실 아니다.

그 나물에 그 밥

끼리끼리 사이언스

양아치 동호회

삼부토건 회생절차 신청, 건설업 경기와 연관짓기 힘든 이유
서희건설은 2019년부터 여유자금으로 주식운용을 본격적으로 시작했다. 2019년까지만 해도 국내주식만 운용했으나, 2020년부터 본격적으로 해외주식을 운용하기 시작했다.
서희건설 주식운용 성과추이?, 출처 : 감사보고서, 조르바 자체 정리 (24년 숫자는 1분기 기준)
2019년 기말 기준 주식보유금액은 약 120억원 수준이었다. 2020년에 약 700억원, 2021년에 500억원 가량의 주식을 신규 매수하는 적극성을 보였다. 물론 2021년에는 약 400억원의 보유주식을 매각하긴 했지만 어쨌든 2021년 기말 기준 주식 보유 금액은 약 1400억원으로 일반사모 운용사에 버금가는 운용규모를 자랑했다. 그러다가 2022년 대략 1000억원의 주식을 처분하며 전체 자산 중 주식 보유 비중을 낮춘 바 있다.
[숫자로 보는 건설사] 서희건설의 여유자금 주식운용 스타일 (feat.테슬람)
부동산 개발 이슈
그림4. 벤치마킹 대상에 따른 주체별 에쿼티 추가 부담비율 시뮬레이션, 조르바 자체 정리
저자본/고보증 구조는 국내 부동산 PF 제도의 해묵은 논쟁거리다. 2008년 리먼 브라더스 위기, 2011년 저축은행 사태를 겪으면서도 같은 문제를 지적했다. 비슷한 해결책들이 나왔다. 15년 전의 기사 플로우와 현재의 기사 플로우를 살펴보면, 놀랍기 그지 없다. 날짜를 가리고 기사 내용을 읽으면, 어떤 게 과거 기사고, 어떤 게 현재 기사인지 구분하기가 힘이 들 정도이니 말이다.
시행사가 프로젝트에 3% 수준의 자기자본만 투입하고 개발 사업을 진행하는 관행은 개선 되어야 한다, 시공사에 집중된 리스크를 분산시켜야 한다, 시행사의 영세성을 탈피하여 자기자본 비율을 높여야 한다 등의 방안이 위기 때마다 거론됐다. 역시나 이번에도 마찬가지였다. 정부는 여러 선진국 사례를 언급했다. 이를 참고하여, 국내 PF 제도의 구조적인 개선을 위해 자기자본 비율을 중장기적으로 20%까지 유도하겠다는 내용을 골자로 각종 대책을 발표했다.
자기자본 비율 20% 상향조정, 큰 틀에서 무척이나 공감이 되는 내용이다. 다만, 질문을 하지 않을 수 없었다. 왜 하필 20%이며, 20%라는 숫자는 달성 가능한 숫자인지, 이를 위해서 정부의 대책은 얼마나 실효성이 있을까에 대한 의문이었다.
그래서 여러분들과 함께 자기자본 비율 20%에 대한 의미를 고민해 보고자 한다.
프로젝트 자기자본 비율 20% ?!
얼마 전 DS네트웍스가 LH로부터 토지계약 해지 통보를 받게 되며 당첨자들에게 사전청약 취소 문자를 발송한 바 있다. DS네트웍스가 낙찰 받았던 부지는 파주운정3 주상복합용지 3,4블럭이다. 비단 DS네트웍스의 이슈로 끝나지 않을 가능성이 존재한다. 아래는 파주운정 3지구 내의 LH 토지 낙찰 내역을 정리한 표다. 각설하고 살펴보자.
안심할 수 없는 인창개발 낙찰 부지
출처 : 각 사 감사보고서, LH청약플러스, 이웃님들 제보, 조르바 자체 정리 (단위 : 천원)
인창개발의 가양동 CJ부지 사업비가 5조원 규모로 워낙 크다보니 대부분 가양동의 이목이 쏠려 있다. 토지대만 1조원 수준이니 그럴만도 하다. 인창개발의 파주운정3지구를 살펴 보는 이유는 단 하나다. 전체 낙찰 금액 기준, 관계사를 포함하면 토지대만 1.9조원의 규모라 사실상 CJ부지보다 그 규모는 더 크다.
토지 고가 입찰의 폐해?/파주 운정3지구 인창개발 1.9조원에 낙찰받은 땅의 향방은?
이재명 정부가 출범했지만, 사실상 부동산 개발업과 관련된 주요 정책은 없다고 봐도 무방할 정도로 공허하다. 이 와중에 전국민 구제금융을 담당하고 있는 주체가 있으니 바로 LH다. 신축매입약정이라는 명분으로 수많은 개발사들에게 퇴로를 열어 주고 있는 실정이다. 말은 거창하게 내 뱉어 놓긴 했는데, 진짜 사 줄 돈이 있는건지 한번 휘뚜루 마뚜루 살펴 보도록 하자.
기업 DNA부터 비틀어진 괴물의 탄생
LH는 애초에 태생이 복잡하다. 1962년 대한주택공사와 1975년 토지금고(후에 한국토지공사)가 2009년 합쳐진 키메라다. 한국전쟁 이후 절망적인 주거난을 해결하려다 보니 만들어진 조직들이, 58년 만에 억지로 합쳐진 것이다.
문제는 이 둘이 완전히 다른 성격을 가진다는 점이다. 주택공사는 서민을 위한 임대주택을 짓는 '복지기관' 성격이 강했고, 토지공사는 택지개발로 수익을 내는 '개발업체' 성격이었다. 복지와 수익추구라는 상반된 목표를 하나의 몸에 우겨넣은 셈이다.
일각에서 지적한 대로 LH는 토지수용권, 용도변경권, 독점개발권이라는 3대 권력을 갖고 있다. 이런 막강한 권한을 가진 조직이 복지와 수익추구를 동시에 하려다 보니 정체성 혼란이 올 수밖에 없다.
LH 신축매입약정, 돈 없는 정부의 허세? (feat.LH의 수익구조)
보통 우리가 금리다, 할인율이다, 환원율이다, 기대수익률이다 등등 어려운 용어로 표현하는 개념들이 있습니다. 그럼에도 불구하고 본질은 비슷합니다.
A의 명칭이 뭐가 됐든, B : 무위험수익률와 C : 리스크프리미엄의 합으로 이뤄진다는 사실입니다. C를 계산하는 방법은 복잡합니다. 다 계산할 필요까진 없습니다. 돈을 지불하는 사람이 어차피 결정합니다. 주식의 적정가치대로 시장 참여자들이 거래하지 않는 원리와 비슷합니다. 따라서 우리는 금리든 수익률이든 명칭이 뭐건 간에, 돈 값으로 표현되는 A의 구성은 무위험수익률과 리스크프리미엄의 합으로 이뤄지게 되는구나, 정도의 본질만 이해하고 있으면 됩니다.
무위험수익률은 보통 국채 수익률을 많이 사용 하는데요. 내가 그 어오빠 내떤 위험을 감수하지 않고도 얻을 수 있는 최소한의 수익률을 의미하죠. 그렇다면, 리스크프리미엄은 뭘까요? 말 그대로 원금 회수 안될 가능성, 리스크를 감수하는 대가를 의미합니다. 내가 감수하는 리스크의 크기를 크게 간주할 수록 이놈의 리스크프리미엄이 올라가겠죠?
B값이 상승해도(시장 금리가 올라도), C값이 올라도(자산을 바라보는 리스크에 대한 마음의 크기가 커져도) A 값은 상승하는 구조입니다. 우리가 PF를 얘기할 때 만기연장을 하는 등 계약을 변경하는 요청을 하게 되면 금융기관에서는 돈을 항상 더 달라는 요구를 받게 돼죠. 제가 일백번 시행사 입장에서 생각해도 금융사의 요구는 그저 합리적인 행동이라고 생각하는데요. 이유는 위의 식에 있습니다.
제때 변제되지 않은 채무의 기한을 연장하게 되는 순간 위험은 증가합니다. C값을 높이죠. 따라서 A값이 높아질 수 있는 이유입니다. 그저 당연한 말을 한거죠. 다만, C의 변동분을 얼마로 측정하는 것이 합리적인가에 이견이 있을 뿐입니다. 금리가 과하다, 라고 표현하는 시행사 입장에서는 C값을 너무 높게 추정해서 반영하는 것이 아니냐, 이 돈은 받아야 한다라고 주장하는 금융사 입장에서는 C의 증분값이 합리적이라고 생각하는 거죠.
자기자본 비율을 높이면 분양가가 하향 안정화 될까?!
25.02.21 기사 중
내돈 3억 넣고 100억 사업 하는 현실에 대해
용산 국제업무지구 개발은 사실 재수생이죠. 2000년대 후반에 땅값 8조원 포함 총 사업비 30조원으로 진행한 바 있었습니다. 삼성물산이 총대 메고 자기자본 1조원을 모았어요. 대기업들 한 30여군데에서 십시일반 모은 돈이었습니다. 그 때도 언론에서 얘기하길 꼴랑 1조 들고 30조원짜리 사업을 한다,라고 했었죠. 국내 대기업 30군데가 모은 돈이 1조원 수준, 결코 작은 규모가 아니었습니다. 대기업들이 영세해서 생긴 문제였습니까? 대형화 되지 못해서 생긴 문제였습니까?
미국 뉴욕 허드슨야드 phase 2 개발은 윈그룹이 주도하고 있는데요, 총사업비가 대략 17.1조원입니다. 진짜 문제는요. 우리나라의 금융 환경은 선진국 대비 척박한데요. 투입되는 사업비는 선진국 개발비 대비해서 큰 차이가 없어요. 즉, 개발원가 자체가 우리 체력에 맞지 않는다는 얘깁니다. 근데 개발원가라는건 외생변수에 영향을 받는 부분이 훨씬 크죠. 참 안타깝습니다.
매번 3억원 들고 100억원 사업하는 PF, 1조원 들고 30조원 사업하는 PF 얘기해서 사업주체 잡아봤자 뭐합니까. 시행사들 잡아 봤자 수십조원 돈 안나와요. 대기업 건설사들도, 대기업 금융사들도 선진국 대비 미천하기 짝이 없어 못하는 걸, 이들보다 못한 체력 가진 시행사들 때려 잡는다고 무슨 대책이 나오겠습니까? 시행사들이 잘했다는 얘기를 하는 게 아니라요. 3조원 들고 100조원 사업하는 PF, 2000억 넣고 6조원 사업하는 PF 이런 시리즈물 기사 너무 진부하네요.

2.시행사가 개발이익을 독식한다는 의견에 대해

사업수지를 보면요. 이것도 똑같습니다. 매출액 (P*Q) - 비용 (C) = 영업이익 (OP)가 계산되죠? OP의 귀속주체는 사업주체인 시행사가 맞습니다. 근데 이 규모가 작지 않으니 시행사가 개발이익을 독식한다고 하시는 것 같아요.
근데요.
다들 집에 30조원 정도는 쌓아 두고 있죠?(부동산 PF 선진화 방안 내용 반박)
썸네일..ㅎ
카사코리아는 금융혁신지원특별법에 의해 혁신금융사업자로 지정되어 1)부동산 신탁계약에 의한 수익증권 발행, 2)증권거래 중개를 위한 투자중개업, 3)거래소 인허가 특례를 인정받은 바 있다. 즉, 2023년 초 금융당국이 증권형 토큰 발행(Security Token Offering, STO)를 허용하며 그 수혜를 받은 회사 중 하나다. 증권형 토큰이란 블록체인 기술을 활용해 실물자산과 연동한 가상자산을 의미한다. 일명 우리가 조각 투자라고 불리는 범주 안에 STO가 포함된다.
"조각"이라는 의미에서 유추 가능한 것처럼 불특정 다수에게 자금을 모집하는 자금조달 기법이다. 불특정 다수를 대상으로 자금을 모집하는 행위는 자본시장법의 규제를 받게된다. 2023년 초 이전까지만 하더라도 규제 샌드박스를 통해 많은 조각투자 업체들이 "임시" 영업을 하는 상황이었는데, 금융당국이 이를 허용함으로써 제도권에 편입된 것이다. 제도권에 편입된 대신 자본시장법의 규제를 받으라는 반대급부도 함께 따라오게 된다.
여기서 블록체인 기술까지 다룰 필요는 없다. 다만, 블록체인 기술 덕분에 이론적으로는 "모든 자산군"을 합법적으로 유동화 할 수 있는 길이 열렸다는 점에서 고무적이라는 사실만 인지하고 있으면 된다. 이는 일종의 금융상품이 다양해진다는 것을 의미한다. 그동안 기껏해야 예금, 적금, 부동산, 주식, 채권 등의 한정적인 상품에만 투자할 수 있었다면, 블록체인 기술 덕에 STO 가 증가하면 미술품, 저작권 등의 각종 무형권리, 부동산, 항공기, 선박 등의 유무형 자산에 투자할 수 있는 구조가 나오는 것이다. 특히 전술한 자산군의 특징은 개인이 접근하기에는 굉장히 고가의 자산이라는 점을 감안하면 일반 대중에게도 고가 자산에 대한 접근성이 제고되었다는 측면에서 일면 획기적인 부분이 존재하는 건 사실이다.
우리는 부동산 관점에서만 STO의 함의를 살펴보도록 하자. 어차피 큰 틀에서 기본적인 맥락은 비슷하다. 기초자산의 종류만 바뀔 뿐이니까. 부동산 조각투자 플랫폼 업권에서는 카사코리아가 활발하게 사업을 영위하고 있다. 작년 3월 대신프라퍼티에 인수가 된 바 있다. 2023년 기준 대신프라퍼티가 인식한 카사코리아의 장부금액은 150억원이며, 지분율은 93.23%이니 참고 바란다. 카사코리아는 외감 법인이 아니라 감사보고서를 달리 공시하고 있지 않으나, 대신프라퍼티 감사보고서에 기재된 카사코리아의 2023년 기준 당기손실은 약 42억원이다. 언론상에서 볼 때는 핫한 것 같으나 숫자가 안나오는 이유는 후술 하겠지만, 규모의 경제가 나오지 않아서다. 그렇다면 규모의 경제가 쉽게 안나오는 이유는 뭘까. 이제 차례대로 살펴보도록 하자.
카사코리아의 사업구조
복잡한 얘기는 다 빼고 매도자 입장에서 살펴보자.
여기 꼬마 빌딩 건물주 한명이 있다. 건물을 팔고 싶다. 여기저기 부동산에 내놓지만 참 애매한 가격대다. 나는 최소한 40억은 받았으면 좋겠는데 말이다. 그러다가 카사코리아라는 부동산 조각투자 업체를 알게 된다. 의뢰한다. 40억을 받고 싶지만 무작정 40억에 사줄수는 없다고 한다. 2군데서 감정평가를 받는다. 감정평가 결과 평균 금액은 약 32억원 정도가 나왔다. 할인을 살짝해서 30억원에 매각하기로 마음을 먹는다. 내가 한국토지신탁과 관리처분신탁계약이라는 걸 맺는다. 형식상의 소유권 이전 행위다. 한국토지신탁이 내 꼬마빌딩을 위탁받은 다음 수익증권을 발행해서 카사코리아에게 준다. 그럼 카사코리아는 수익증권을 받아 블록체인 기술을 입혀 디지털 부동산 수익증권이라는 걸 "발행" 한다. 디지털 부동산 수익증권은 일명, DABS(댑스 ;Digital Asset Backed Securities)라고 불린다. 카사코리아는 이 DABS를 발행해 일반인들에게 자~~~건물 사세요~1DABS 당 5000원입니다~라고 "공모" 절차에 돌입한다. 일반인들이 내 꼬마빌딩에 대한 투자설명서를 상세히(?) 읽고 투자를 할지 말지 결정을 한다. 별로면 청약을 안하면 되고, 오~괜찮은데? 하면 몇 DABS를 청약할지 결정해서 청약을 하면 된다. 그렇게 ㅇㅇ은행으로 일반투자자들의 공모금액이 모이면, 건물주인 나는 그 자금으로 매매 대금을 정산 받게 된다.
부동산 조각투자에 대한 단상+내가 생각하는 치명적인 단점 (카사코리아/DABS/STO)
[용산 전자상가의 역사]
용산 전자랜드, 나진상가, 선인상가, 원효상가 일대를 "전자상가"라고 우리는 퉁쳐 부른다. 1970년대까지만 해도 양곡도매시장(농수산물시장)이 있던 자리다. 1980년대 들어서며 양곡도매시장이 가락시장으로 이전한다. 그 자리를 청계천 세운상가에 있던 전자제품 판매업체들이 메꾸기 시작한다.
용산전자상가의 시작이다.
정부는 전기전자업종 육성 정책에 따라 도시계획시설(유통업무설비)로 용산전자상가 일대를 조성하는데, 사실상 유통업무설비란 용산 기준, 전기전자업종 유통업 빼곤 안돼~하는 규제다.
1990년대 PC보급 확산으로 전자제품 메카로 불리게 되는데 전성기 시절 용산 전자상가에는 하루 평균 10만명의 유동인구가 드나들던 곳이라고 한다.
용산 전자(나진)상가 개발 총정리 (배치도/소유현황/진행상황/매입가격)
서울의 미래, 도쿄 도시재생 PJT
이번 일본 임장의 목적은 일본 디벨로퍼들의 개발사례를 한번에 훑어보기 위해서였고, 단연 그 중심은 모리빌딩이 될 거라는 착각 속에 출발했다. 낮에는 사이트들을 둘러보고 밤에는 호텔로 돌아와 이해 안되는 부분들을 리서치 해보면서 하나하나 퍼즐을 맞춰가는데, 후반부까지도 풀리지 않는 퍼즐이 하나 있었다. 대부분의 디벨로퍼들이 땅을 온전히 매입하지 않고 개발사업을 진행하는 가운데, 유독 미쓰비시지쇼만이 도쿄 한복판 마루노우치 일대의 땅을 온전히 소유한 채로 개발을 진행한 연유다. 그것도 황궁 주변에 용적률 최대 1990%까지 적용받으면서 말이다. 대부분의 일본 부동산 개발사들 인터뷰 자료를 보면 자주 등장하는 멘트 "우리는 도심 땅을 소유하고 있는 미쓰비시지쇼와는 달리"다. 대체 왜, 어떠한 연유에서 3-4위권의 디벨로퍼인 미쓰비시지쇼만이 도쿄 한복판의 땅을 대규모로 소유하고 고밀도 개발을 할 수 있었을까?
미쓰비시지쇼의 스토리는 개인적으로 가장 큰 감명을 받았기에
1. 도쿄역 공중권 거래사례 2.미쓰지시비쇼의 도쿄 노른자 땅 매입 경위 3.오세훈시장의 세운지구 벤치마크 대상인 마루노우치 나카도리 사례를 차례대로 살펴보도록 하자.
일단 그 첫번째 이야기 도쿄역의 공중권 거래 사례다.
도쿄역 공중권은 얼마에 팔렸을까?
마루노우치라는 단어를 들으면 대부분의 사람들이 대기업이 즐비한 오피스 지구를 연상한다. 하지만 마루노우치 일대는 120년 전만 하더라도 황무지 군부대에 불과했다. 원래 마루노우치는 에도 시대에 봉건 영주들의 주택들이 즐비한 동네였지만, 메이지 시대에 들어서며 군부대로 쓰였다. 1880년대 중반, 서양열강들이 한창 동아시아로 진출하며 일본 메이지 정부는 위기감을 느낀 나머지 군부대를 이전해 군비 확충을 위한 시도를 한다. 의지는 있었으나, 이전 자금이 부족했다. 군부대 이전을 위해 자금을 마련하고자 고육지책으로 꺼내 든 카드가 마우노리치의 땅을 매각하여 그 자금으로 이전 자금을 충당할 계획이었다. 하지만 "황궁 옆"에 위치한 황무지 땅을 아무도 사려는 사람이 없었다. 황궁 옆이니 당연히 엄격한 건축 제한을 받게 되는지라 사업성이 쉽게 나오지 않기 때문이었다.
다급해진 메이지 정부는 당시 조선업으로 전성기를 누리던 미쓰비시의 최고 경영자인 이와사키 야노스케에게 마루노우치 일대의 땅을 사가라는 제안을 한다. 이와사키 야노스케는 고민에 빠진다. 당시 오른팔이었던 쇼다 헤이고로는 영국의 조선업 시찰을 위해 런던에 나가 있던 상황이었는데, 런던의 아방가르드한 거리를 보고 충격을 받고 일본에 서양식 상업지구 도입이 필수적이라고 느꼈던 터였다. 이와사키 야노스케의 연락을 받은 쇼다 헤이고로는 마루노우치의 군부대가 매물로 나왔다는 사실을 인지하자마자 이와사키에게 전보를 보낸다.
미쓰비시지쇼는 어떻게 마루노우치 땅 거의 전부를 소유하게 됐을까?
조르바 단상
다음 표현에서 공통점을 찾아보자.
1.회사 보유분 선착순 판매
2.마이너스 성장 혹은 역성장
3.고용의 유연성
4.전략적 인내
5.전쟁에서의 부차적 손실
6.남녀 관계의 부적절한 관계
7.강력한 심문 방식
공통점이 혹시 찾아지는가? 쉽게 찾아지지 않는다면, 다음과 같은 해석을 담아 다시 읽어보자.
1.회사 보유분 선착순 판매 = 뭐긴 뭐야, 미분양 판다는 소리지
더블 스피크와 숫자의 세계 (보이지 않는 것을 보는 기술 2가지)
블로그에는 가능한 부동산과 관련된 이슈들만 다루고 있는데요. 하루 종일 수없이 많은 기사들을 보다보면 부동산 관련 기사만 볼 수는 없습니다. 제 의지와는 상관없이요. 백종원씨 관련 기사도 마찬가지입니다.
한동안 백종원씨 관련 이슈에 살짝 신물이 난 상태였던 찰나, 아니나 다를까 오늘은 또 다른 이슈로 시끌벅적 합니다. 원래 뭘 보면 정리하고 넘어가는 습관 때문에 그냥 흘릴 수는 없었고요. 노션에 정리하고 말아야지 하다가, 저 또한 여러분의 의견이 궁금해 제가 먼저 블로그에 생각을 공유해 보고자 합니다.

무너지는 오너십 내러티브

백종원씨 자체는 개인이 맞지만, 워낙 영향력이 커진 탓에 더 이상 개인 1명으로 치부하기 힘들어졌습니다. 영향력을 레버리지 삼아 콘텐츠와 유통, 상품, 브랜드, 공간이 결합된 일종의 "풀스택 콘텐츠-커머스 플랫폼"이 되어 버린 상황이죠. 대중이 이리도 화가 많이 난 것을 보면, 백종원씨를 더 이상 개인이 아닌 플랫폼으로 인식하고 있다고 생각하는데요. 결국 지금 상황은 단순히 오너 한명의 리스크가 아닌 플랫폼 리스크로 볼 수 있고요. 플랫폼으로서의 백종원이 된 이상 공적 책임이 거론되지 않을 수 없습니다. 따라서 논거를 가졌든, 가지지 않았든 대중의 뭇매를 맞는 게 이상한 광경은 아니고요. 이상하지 않다고 해서 "옳다"라는 얘기는 아니니, 오해하진 마시길.
어쨌든 더본코리아의 상장과 맞물려 규제의 사각지대에 있었던 부분들이 쉴새 없이 드러나고 있습니다.
더본코리아가 비상장일 때에는 사실 더본코리아의 이해관계자는 임직원, 상거래 채권자, 점주, 매입처 등의 거래처 수준에 머물렀습니다. 여러분들도 잘 되짚어 보시면 백종원 이슈가 부각된 시점이 "상장" 이후라는 걸 눈치 채셨을 겁니다.
백종원 이슈에 대한 단상 (브랜드 부채 함부로 만들면..)
위 그림은 어떤 "미국" 종목의 2010년부터의 일봉이 아닌, "연봉"이다. 우와, 어떤 회사길래 교과서적인 장기 우상향 차트를 그릴 수 있단말인가, 싶겠지만 워렌버핏의 총애를 받았던 미국 최대 상조회사의 차트다. 티커를 얘기하지 않는 이유는, 자칫 무슨 종목 추천처럼 될까봐서...(?)
상조회사라는 워딩 자체가 어감이 좋은 건 아니다. 어딘지 모르게 눈살을 찌푸리게 되는 단어다. 그럼에도 불구하고 상조회사는 업의 특수성상 마르지 않은 돈의 샘물이면서도 감독당국의 손이 뻗치지 않는 아주 좋은 비히클이다. 상조회사의 본질은 장례행사인 것 같지만, 내가 생각하는 본질은 그 자체로 "운용업"이다.
VIG(보고펀드), 상조업과의 동행
보고펀드가 프리드라이프 매물을 시장에 내놨다. 웅진이 우협으로 선정됐다. 매각가는 1조원 중반대까지 거론되고 있다. 비싼걸까 싼 걸까의 논쟁은 뒤로 미루고, 보고펀드의 스마트한 플레이부터 살펴보자.
1.2016년 좋은라이프 인수 (좋은상조에서 좋은라이프로 사명변경) 2.2017년 금강 인수 (지분 84%, @67억) 3.2019년 모던종합상조 인수 (지분 100%, @100억) 4.2020년 프리드라이프 인수 (지분 100%, @3000억-2500억equity, 500억은 좋은라이프 통해서 KB자산운용 주식담보대출) -좋은라이프가 프리드라이프 인수후, 프리드라이프가 좋은라이프를 역합병 5.2025년 프리드라이프 매각 작업 진행 중 (자사주 제외 지분 전량 매각, @1.x조원, 웅진이 우협 선정됨) 보고펀드 상조업 플레이 요약 정리
돈이 마르지 않는 샘물은 어디에? 상조회사의 수익구조 그리고 마스턴
아래 인용한 기사의 내용에 따르면 미술품 조각투자 플랫폼인 테사가 지난 5월 "글로벌 경매사"에서 진행한 작품 정산 수익률이 보테로 -27.6%, 샤갈 -23%, 알렉스 카츠 -41.2%라고 합니다. 보테로와 샤갈은 거래가 활발하지 않은 작가라 그렇다쳐도 알렉스 카츠를 어떻게 -41.2%에 팔 수 있나 궁금해서 찾아봤는데요.
알렉스 카츠 작품 provenance, 미술 작품에서의 provenance란 일종의 유통경로 혹은 소장경로를 의미함. 현재 소장자가 2022년 홍콩소더비에서 낙찰받았다는 사실을 확인할 수 있음. 출처 : 홍콩 크리스티 경매
상기 이미지 파일에서 확인할 수 있듯, 테사는 애초에 2022년 홍콩 소더비에서 낙찰받아(소매가+수수료+운송료+보험료) 들여온 것으로 보입니다. 당연히 공모가가 높아질 수밖에 없었네요. 협의수수료를 적용 받았는지는 모르겠지만(홍콩 소더비에서 그닥 고가작품이 아닌 작품에도 협의수수료를 적용해주는지는 모르겠네요. 협의수수료 적용받았다면 그건 테사의 능력일터? 수수료가 얼마나 무서운지는 아래에서 보실게요.)
그리고 다시금 홍콩 크리스티로 출품해서 판건데요. 홍콩 크리스티에서 수수료와 운송료 면제해줄게,하는 제안에 경매 출품을 하게 됐다고 하는데(?)요. 이 또한 의문이 들긴 합니다. 홍콩 크리스티 입장에서 거래가액 10억 언더 작품이 그다지 고가 작품도 아닌데 유독 테사에 이런 제안을 "굳이" 하게 된건지요. 어쨌든 기사 보도의 행간에 따르면 홍콩 크리스티의 제안에 "응한" 테사의 의사결정이었다니 일단 그런가 보다 하고 봅니다.
미술품 조각투자 테사 수익률 -30% ?!

결론부터 말하자면 단호박 회의적이다.

큰 돈 안되는데, 장기간 묶여서 IRR을 개떨어뜨린다는게 이유다.
한바퀴 돌리는데 30%의 거래비용 수반?
미술품이 다른 자산과 다른 점은 거래비용, 보관비용, 운송비용이 상대적으로 비싸다는 점이다. 거래비용 관점에서 보면 우리가 프라이빗 세일 혹은 옥션 세일을 한다고 가정했을때, 사고 파는, 즉 1회전을 돌릴때 소요되는 거래비용은 대략 25~30% 수준이다. 물론 옥션도 사람이 운영하는 곳인데, 당연히 단골거래에는 협의 수수료라는게 존재한다. 모두가 협의수수료를 적용받아 거래할 게 아닌 이상 비용은 보수적으로 산정해서 손해볼 건 없지 않은가. 따라서 나는 항상 미술품을 거래할때에는 내가 매입할 당시의 1.3배를 곱한 가격을 BEP로 간주한다. 어디까지나 거래비용만 합산한 금액이다. 해외에서 바잉해서 들여 올 때에는 운송료와 보험료를 지불해야 하고, 작품 크기가 대작일 경우에는 경우에 따라 보관비용도 발생한다. 다만, 대부분의 미술품 조각투자 업체들이 옥션사를 겸업하고 있고, 이들이 수장고를 보유하고 있기 때문에 최소한의 비용을 가정할 수 있으므로 무시해도 좋을 금액이겠다.
어쨌든 사는 순간 30% 이상이 올라야 본전인 자산은 어딜 둘러봐도 많지는 않다. 10년 걸려 2배 오를 작품을 찾는 건 쉬워도, 3-5년 내에 2배 오를 작품은 생각보다 쉽지 않다. 찾을 수 있다고 말하는 사람이 있거든 일단 그 사람부터 의심해 보라. 미술품 관련 펀드가 2008-2009년에 처음 생기면서도 성공한 케이스는 없었고, 그 이후에 생긴 미술품 펀드가 성공한 케이스도 없었다. 거래비용은 많이들고, 국내에서 받아 줄 컬렉터 층의 수요가 얇아 엑싯이 생각보다 쉽지 않았다. (국내 미술시장 사이즈는 평시 2-3천억 수준, 좀 난리나야 4천억 이상 정도로 집계되는 소소한 시장이다.) 혹자는 해외에서 팔릴 대작을 사오면 되지 않겠냐고 하지만, 해외 시장에서 거래 시도를 해보라. 국내 컬렉터들에게 바잉 기회가 얼마나 돌아올지..ㅎㅎ 그 돈많은 레이 달리오도 세계 컬렉터들 내에서도 쩌리 취급 받는게 미술품 거래시장이다..ㅎㅎㅎ 코헨, 마쓰다 무네아키 정도 되어야 읽어주는 리그 :)
미술품 조각투자에 대한 단상
About
부동산, 소위 말하는 '이 바닥'에서 가장 희소가치 있는 자산이 무엇일까 오랜시간 고민했어요. 돈? 부동산 시장은 가장 큰 돈이 돌고 도는 카지노 판입니다. 돈은 이바닥에서 전혀 희소가치가 없어요. 가장 미련한 짓이 돈자랑인 판이죠. 서울대 들어가서 '나 고등학교 때 전교 1등 했었다?'와 같은 미련한 자랑? 이렇게 큰 돈판이 벌어지면 너도 나도 달려드는 똥파리들과 사기꾼이 꼬이는건 어딜가나 비슷합니다. 이 바닥에도 온갖 사기꾼이 역시나 득실대죠.
사기꾼이 많아 가장 불편한 점은 거래비용이 증가한다는 거예요. 내 앞에 있는 지금 이 놈이 나한테 사기를 치는건지 아닌지 시간을 쓰고 마음을 쓰고 비용을 써가며 상대방을 탐색하고 검증해 가면서 거래를 해야한다는 의미니까요. 기획부동산, 전세사기 등 이 바닥의 각종 사건 사고가 더 부각되는 요즘에는 시장 참여자들의 거래비용은 상대적으로 더 폭증하죠. 거래비용이 증가하면 거래는 점차 말라갑니다. 자라 보고 이미 다들 놀랐기 때문에 솥뚜껑을 보고도 놀랍니다. 덕분에 솥뚜껑도 자라라고 바득바득 우기는 사람이 생겨나고, 이 사람들에게 아니야, 저건 자라가 아니고 솥뚜껑이야, 하고 백날 얘기를 해도 쉽사리 누군가의 놀란 가슴을 진정시키기엔 역부족입니다.

네, 맞습니다.

이 바닥에서 가장 희소한 자산은 바로 신뢰자산입니다. 내 앞에 있는 저 사람이 최소한 사기꾼이 아니며 합리적인 시장 참여자일뿐이다, 라는 확증을 서로 바로 가질 수 있다면 거래비용은 감소합니다. 누군가에게 신뢰라는 자산을 묵묵히 쌓아야 하는 이유입니다. 탐색비용을 줄여주기 때문이죠. 내가 누구인지 일일이 설명하지 않아도, 설득하지 않아도, 증명하지 않아도 됩니다. 커뮤니케이션 비용의 절감은 서로가 목표로 하는 이해관계, 즉 돈 버는 일에 더욱 집중할 수 있게 해주죠.
사람들이 무의식적으로 거래비용을 줄이기 위해 서로의 뇌에 프로그래밍 한 것이 있습니다. 바로 그 사람의 배경을 보고 판단한다는 것이죠. 역선택을 하고 싶지 않은 건 누구나 다 같은 마음이기에 그렇습니다. 그 사람이 가진 학벌을 봅니다. 학력을 봅니다. 어떤 일을 해왔던 사람인지를 궁금해 합니다. 처음 만난 상대방에게 나에 대한 설명이 길어질수록 거래비용은 증가합니다. 그런걸 우리 모두가 알기 때문에 좋은 대학에 가기 위해 노력하고, 좋은 대학을 가지 않았다면 내가 얼마나 열심히 살아온 인간인지를 증명하기 위해 스팩 쌓기에 열중합니다. 이 모든것은 이력서의 단 몇줄의 문장으로만 표현될 뿐인데도 말이죠. 우리는 알게 모르게 단 몇글자로 손쉽게 그 사람에 대한 평가를 끝내 버리고 싶어 하는 속성이 있습니다. 반은 맞고, 반은 틀릴 수 있는 게임이란걸 알지만 어쩔 수 없습니다. 우리 모두 세상에 널린 똥을 내가 밟기는 싫거든요.
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