이번 일본 임장의 목적은 일본 디벨로퍼들의 개발사례를 한번에 훑어보기 위해서였고, 단연 그 중심은 모리빌딩이 될 거라는 착각 속에 출발했다. 낮에는 사이트들을 둘러보고 밤에는 호텔로 돌아와 이해 안되는 부분들을 리서치 해보면서 하나하나 퍼즐을 맞춰가는데, 후반부까지도 풀리지 않는 퍼즐이 하나 있었다. 대부분의 디벨로퍼들이 땅을 온전히 매입하지 않고 개발사업을 진행하는 가운데, 유독 미쓰비시지쇼만이 도쿄 한복판 마루노우치 일대의 땅을 온전히 소유한 채로 개발을 진행한 연유다. 그것도 황궁 주변에 용적률 최대 1990%까지 적용받으면서 말이다. 대부분의 일본 부동산 개발사들 인터뷰 자료를 보면 자주 등장하는 멘트 "우리는 도심 땅을 소유하고 있는 미쓰비시지쇼와는 달리"다. 대체 왜, 어떠한 연유에서 3-4위권의 디벨로퍼인 미쓰비시지쇼만이 도쿄 한복판의 땅을 대규모로 소유하고 고밀도 개발을 할 수 있었을까?
미쓰비시지쇼의 스토리는 개인적으로 가장 큰 감명을 받았기에
1. 도쿄역 공중권 거래사례
2.미쓰지시비쇼의 도쿄 노른자 땅 매입 경위
3.오세훈시장의 세운지구 벤치마크 대상인 마루노우치 나카도리 사례를 차례대로 살펴보도록 하자.
일단 그 첫번째 이야기 도쿄역의 공중권 거래 사례다.